Перспективы и риски рынка апарт-отелей для девелоперов и инвесторов обсудили за завтраком

24 октября, 2025 16:20

В октябре состоялся 89-й BestBreakfast, на котором первые лица компаний рынка недвижимости и инвестиций обсудили развитие рынка апарт-отелей и новые вызовы, с которыми он сталкивается.

Сфера туризма и гостеприимства активно развивается благодаря стимулированию внутреннего и въездного туризма, а также национальному проекту «Туризм и гостеприимство». По словам Оксаны Кострюковой, Факультет сервиса, туризма и гостеприимства СПбГЭУ, сфера туризма чрезвычайно трудоемка и клиентоцентрична, как в части внешнего, так и внутреннего клиента, а значит сложна в управлении и требует профессионального подхода. «При этом сегмент гостеприимства сталкивается с новыми вызовами: изменение привычной структуры спроса, уход сетевых мировых операторов в период последних 3-х лет. Снижение привлекательности традиционной гостиничной бизнес-модели для инвестора — еще один вызов. При этом нарастает конкуренция внутри сегмента, а также все более ощутимой становится доля рынка апарт-отелей (особенно в Санкт-Петербурге). Другая бизнес-модель, которая достаточно быстро отвоевывает у традиционных отелей их традиционный рынок».
По оценкам Николая Антонова, «МТЛ-Апарт» рынок апарт-отелей в свою очередь сталкивается сегодня с вызовами как политическими, так и экономическими, но несмотря на это, анонсируются новые проекты, объекты становятся интереснее и сложнее, продолжая тренд в сторону многофункциональности и гостецентричности«.

Дмитрий Иванов, Факультет социологии СПбГУ: «Современный апарт-отель является и многофункциональным объектом, и платформой по предоставлению сервисов. Поскольку мобильность стала неотъемлемой частью жизни, многие предпочитают арендовать жилье, а не приобретать его в ипотеку. Спрос на апартаменты формируют молодые и мобильные: 31% зумеров приобрели бы апартаменты, несмотря на их статус (против 14% среди опрошенных других поколений)».

Согласно данным «МТЛ-Апарт», за последний год объем номерного фонда в коллективных средствах размещения (к которым относятся и сервисные апартаменты), увеличился на 2,7%. «На самом деле показатель, хоть и положительный, но достаточно печальный, потому как в позапрошлом году этот рост составил 13%, а в прошлом году порядка 10%», — комментирует Елена Пархотина, «МТЛ-Апарт». По данным «МТЛ-Апарт» сейчас в Петербурге в реализации находятся 58 объектов, 42 из которых — на стадии строительства. За первые 3 квартала 2025 в гостиничном сегменте введено в эксплуатацию всего 819 юнитов, доля апартаментов в введенном номерном фонде составляет 50%.

Основным импульсом для развития сегмента гостеприимства является увеличение внутреннего и внешнего туристического потока: по данным «МТЛ-Апарт» с начала года Санкт-Петербург посетило 9,4 миллиона туристов. Гости едут как из ближайших городов (Псков, Мурманск, Новгород), так и из более отдаленных регионов. Зафиксирован рост иностранного (не трудового) туризма: Казахстан, Беларусь, Китай, Турция и др. Средняя загрузка средств размещения растет год к году несмотря на сезонность. При этом по сравнению с классическими отелями, сегмент сервисных апартаментов показывает более короткие сроки окупаемости. И даже в сравнении с банковскими депозитами, при долгосрочном планировании доходность инвестиций в апартаменты с учетом капитализации выглядит привлекательнее.

Дмитрий Некрестьянов, Адвокатское бюро «Качкин и Партнеры» напомнил участникам бизнес-завтрака о рисках и сложностях сегмента апарт-отелей: «Один из рисков — нагрузка апарт-отелей социальными нормативами, ранее характерными только для жилых объектов, что ухудшает экономику проектов. Правила игры для этого сегмента постоянно меняются, например, с 1 сентября вступили в силу поправки, запрещающие самостоятельную сдачу апартаментов. А с 2026 года вырастут налоги, что отразится и на деятельности уже введенных объектов, и на строящихся. Предсказать такие изменения невозможно, а каждое из них приводит к изменению финансовой модели. Поэтому девелоперам стоит с осторожностью рассматривать новые проекты и внимательно подходить к структурированию сделок».

Ольга Маслова, УК «ДОХОДЪ»: «Отельеры, девелоперы апарт-отелей или те, кто строит сложные загородные комплексы с апартами и коттеджами под продажу, используют инструмент ЗПИФ. Он позволяет структурировать активы: недвижимость, землю и права аренды, — это серьезно оптимизирует управление. А еще ЗПИФ упрощает финансирование крупных проектов: институциональным инвесторам вроде банков и управляющих компаний более привлекательно вкладывать капитал в паи ЗПИФ, чем покупать отдельные объекты недвижимости. Наконец, закрытые фонды выгодны компаниям: они не являются юридическим лицом и не платят налог на прибыль. Все поступающие в фонд доходы от продажи или аренды недвижимости можно реинвестировать. На рынке много примеров таких ЗПИФ. В частности, у нас в действующем фонде реализуется большой проект именно такого комплексного загородного строительства, который от начала и до конца будет реализован через механизм ЗПИФ».

Эксперты также обсудили перспективы взаимодействия бизнеса и власти. Александр Ружинский, Межрегиональная Ассоциация Апарт-Отелей: «В рабочей группе по апартаментам при экспертном совете комитета по строительству ЖКХ Государственной Думы Российской Федерации мы пытаемся создать нормативное поле, а также совместно с участниками рынка донести до законодательных органов власти, что апарт-отели — это не жилье».

Что делать, если реализация проекта апарт-отеля в уже приобретенном активе недвижимости невозможна рассказал на реальном кейсе МФК на реке Карповке Станислав Ступников, «МТЛ. Управление активами»: «Проведя анализ наилучшего использования мы определили, что локация и спрос со стороны потенциальных арендаторов диктуют формат многособственнического многофункционального центра. Самое главное в таком объекте — это не разрушить концепцию после того, как все продано частным инвесторам. Управляющая компания должна иметь опыт и компетенции для того, чтобы грамотно подобрать пул арендаторов, настроить эффективную систему управления среди множества собственников и сохранить изначальную концепцию, тогда синергетический эффект даст нужный доход».

Ключевой темой дискуссии стало обсуждение трендов сегмента и перспектив его развития. Игорь Клименко, «Космос Северо-Запад» (Cosmos Hotel Group): «Я вижу тренд на коллективные, спортивные, детские и массовые концепции. Потребители не будут выбирать апартаменты или квартиры. Они будут выбирать проекты с дополнительным функционалом: где есть возможность провести конференцию или посидеть в ресторане».

Елизавета Ковригина, Orange.Life!: «Мы сформировали новый для себя продукт апарт-отеля — коливинга в не туристической локации, но с великолепной транспортной доступностью, с отличной инфраструктурой, когда в рамках одного комплекса можно реализовать все ключевые потребности: жизнь, работа, развлечения, социализация. Глубинные исследования запросов поколения Z показали, что, помимо внутренней инфраструктуры объекта, им очень важно, чтобы и сама по себе локация была трендовой и модной».

Елена Саева, «Союз Девелопмент»: «Выход апарт-отелей в регионы и является основным трендом. Также можно отметить большой интеллектуальный рост самих концепций апарт-отелей, более качественную проработку и индивидуальный подход к проектам».

Вячеслав Батаков, проект «Моско» (Океан Девелопмент): «Продукт очень сильно эволюционировал, апарт-отели — это новые экосистемы, именно они будут востребованы.»

Сергей Софронов, ГК «ПСК»: «Возможная точка роста — это деловые туристы, либо поколение зумеров. Это могут быть зоны деловой активности, которые находятся на периферии центра Санкт-Петербурга, это могут быть мультифункциональные пространства, которые могут совмещать в себе и апартаменты, и офисные помещения, и рекреационные кластеры»

Раиль Муфазданов, сеть апарт-отелей Vertical: «На текущий момент, по нашему мнению, Санкт-Петербург переполнен апарт-отелями, но не идеями. Проектов с управлением очень много, но продуманных — единицы».

Мария Киселёва, ГК «Орматек»: Как производитель, ежедневно взаимодействующий с застройщиками, отельерами и управляющими компаниями, мы на основе реального спроса наблюдаем чёткие тренды в комплектации объектов временного размещения. Тренд на уникальность отельного пространства есть и он усиливается. Сегодня каждый апарт-отель и гостиница стремятся привлечь гостя не ценой, а неповторимостью через сильную концепцию, эмоциональную вовлечённость гостя и внимание к деталям. Ключевыми трендами, как всегда, будут оставаться эко-отели, wellness — форматы и «цифровой детокс», но также возникают и новые направления: арт и исторические, гастрономические, лайфстайл и даже пет-френдли концепции. Некоторые отели даже оборудуют номера под этнические предпочтения гостей.

В запросах на комплектацию это тоже отражается. В wellness и детокс- проектах заказчики тщательно продумывают спальное место как центр восстановления гостя, с акцентом на поддержку позвоночника, гипоаллергенность, тишину и т.д. В арт- отелях запрос часто касается визуальной составляющей: уникальная фактура ткани, авторские решения по цвету, необычные изголовья. Мы с радостью входим в такие проекты на этапе проектирования и разрабатываем продукт совместно с заказчиком.

Для создания востребованного и прибыльного проекта важно понимать потребности целевой аудитории и соответствовать выбранной концепции. Так или иначе, место временного размещения нужно человеку, чтобы закрыть базовую потребность — сон, все остальные концепции нужны для привлечения или удержания гостя, для увеличения его лояльности. Но, как мы всегда любим говорить, все старания сойдут на нет, в случае, если гость будет плохо спать. Поэтому независимо от концепции, ключевая задача — это работа со спальным местом, его эргономикой и удобством, его правильностью и комфортом в обслуживании. Это возможно единственная опция, с которой будет взаимодействовать абсолютно каждый гость (завтрак он может не взять, в душ не успеть сходит и т.д.).

Анна Демидова, Мебельное производство «СОЮЗ»: «Девелоперов, которые только начинают работать в сегменте апарт-отелей, мы бы хотели предостеречь от некоей легкомысленности. Апарт-отели сегодня — это очень сложный, продуманный, комплексный продукт. Нужно еще до выхода на рынок обзавестись партнерами — управляющей компанией (она же гостиничный оператор), эксплуатирующей компанией, дизайнерами, исполнителями — отделка, оснащение и меблировка и так далее. Даже планировки нужно реализовывать уже совместно с партнерами, чтобы где-то не забыть кладовку, где-то не пропустить помещения для инвентаря техников, где-то не отрисовать такое мебельное изделие, которое будет не пронести в двери. Поэтому мы хотим предостеречь от ошибки, недооценки того, сколько сил потребует реализация гостиничного проекта — малой кровью не выйдет.

Вторая ошибка — это не учитывать время. Сегодня вы проектируете отель, который только через 2-3 года выйдет на рынок и должен будет долго работать. То есть нужно учитывать фактор времени и пытаться угадать тренды. Девелоперы сегодня строят объекты будущего, будущих гостей. Представьте, что часть гостей, которые будут пользоваться вашим отелем и приносить деньги завтра, сегодня еще, возможно, совсем дети. Поэтому отсюда же распространенная ошибка руководствоваться сугубо своим вкусом, например, предпочтениями какого-то ЛПР от девелопера или вкусом какого-то покупателя-инвестора, или мнением знакомых. Это визионерская деятельность, которая требует учитывать тренды не только в дизайне, но и в моделях в обществе».

Вели мероприятие Николай Антонов, генеральный директор «МТЛ-Апарт», председатель Межрегиональной Ассоциации Апарт-Отелей (МААО) и Оксана Кострюкова, декан факультета сервиса, туризма и гостеприимства СПбГЭУ.

Организаторы и партнеры: «МТЛ-АПАРТ», ГК «БестЪ», Межрегиональная Ассоциация Апарт-Отелей (МААО), «Качкин и Партнеры», АО Банк «ПСКБ», ГК «ОРМАТЕК», Мебельное производство «СОЮЗ», ООО «УК «ДОХОДЪ», AM PM, Гласскон, Фрегат, Avenue-Apart и «Репутация».

При поддержке Arendator.ru, Недвижимость и строительство Петербурга, «Ведомости Северо-Запад». Официальный радио-партнер: Business FM в Санкт-Петербурге. Деловой партнер «РБК Петербург».