BestBreakfast 2. «Микрорайонные торговые центры: перспектива формата „Магазин у дома“»

24 мая, 2013 16:05

Компания «Бест. Коммерческая недвижимость» провела второй бизнес-завтрак на тему «Микрорайонные торговые центры: Перспектива формата „Магазин у дома“».

В BestBreakfast приняли участие: Кирилл Вязовский, заместитель генерального директора УК Эталон, Михаил Раевский, генеральный директор ЗАО «Ингеоком», Юлия Тагильцева, директор по развитию «Отделстрой», Юлия Жалеева, руководитель отдела продаж «Мирланд», Галина Чесаева, начальник отдела маркетинга группы ЛСР, Денис Хализев, директор УК «Платформа», Антон Савельев, директор по развитию филиалов магазинов «Сетка», Ольга Шабанова, директор по развитию и управлению недвижимостью сети аптек «Первая помощь» и другие.

Постоянный партнёр BestBreakfast — юридическая компания «Дювернуа Лигал», генеральный интернет-партнёр — Арендатор.ру.

Модератор дискуссии Станислав Ступников, руководитель направления торговой недвижимости компании «Бест. Коммерческая недвижимость», представил гостям презентацию по теме и обозначил вопросы для обсуждения.

Данная тема выбрана не случайно, так как в связи с программой комплексного освоения территорий в Санкт-Петербурге и Ленинградской области застраиваются новые жилые кварталы, а потому возникает потребность в создании инфраструктуры для удовлетворения повседневных потребностей жильцов данных кварталов.

Участникам для обсуждения были предложены вопросы:

• Строительство микрорайонных ТЦ — это потребность девелопера в получении дополнительной прибыли путём создания комфортной среды для проживания или всё-таки необходимость, вызванная градостроительным нормированием объектов социальной инфраструктуры?
• Как определиться с форматом проектируемого ТЦ и его концепцией, и нужно ли вообще это делать?
• Кто арендатор площадей в микрорайонных ТЦ, интересны ли подобные проекты для крупного сетевого ритейла? Преимущества и недостатки размещения торговой точки в микрорайонных ТЦ.
• Горизонт и перспективность инвестиций в проекты строительства ТЦ в жилых кварталах, сроки окупаемости вложений в проекты подобного рода.

В настоящее время общая площадь торговой недвижимости Санкт-Петербурга составляет немногим более 7,2 млн. кв.м (около 7,5 млн.кв.м), из которых на долю ТЦ, как современных форматов, приходится примерно 62%.

Если говорить об обеспеченности населения Санкт-Петербурга торговыми площадями, то в среднем по городу — на уровне 970 кв.м на 1 тыс. жителей. Торговые площади современных форматов — на уровне 600 кв.м на 1 тыс. жителей, это один из самых высоких показателей в России. В настоящее время в городе функционирует порядка 220 ТЦ, подавляющее число из которых — это торгово-развлекательные комплексы.

Около половины общего объёма площадей представлено объектами, которые классифицируются как суперрегиональные. На долю микрорайонных торговых центров приходится немногим более 10% площадей.

Микрорайонный торговый центр, по принятой классификации — это:

• торговый объект;
• как правило, отдельно стоящее здание;
• общей площадью от 2 до 15 тыс. кв.м;
• с зоной обслуживания 5-10 мин. пешеходной досягаемости (это территория, на которой проживает 80% потенциальных посетителей ТЦ);
• это комплекс формата «Магазин у дома», где осуществляется продажа товаров повседневного спроса, оказываются различного рода услуги, направленные на удовлетворение ежедневных потребностей жителей близлежащих кварталов.

В качестве примеров подобных объектов можно назвать недавно построенные ТЦ «Елизаровский», «Смайл», «Орловский» или образованные на базе зданий бывших ТБК (торгово-бытовых комплексов) — «Рубикон», «Нарва», «Славянский базар» и т.д.

Собирательный образ микрорайонного торгового центра может быть представлен следующим образом:

• 2-3 этажное здание
• На первом этаже размещается Якорный арендатор — продуктовый магазин (в зависимости от площади, супермаркет, дискаунтер или формат «у дома»).
• В качестве второго Якорного арендатора может быть либо магазин товаров для детей, либо магазины по продаже бытовой техники и электроники. В отдельных случаях «якорями» являются кинотеатры и развлекательные центры.
• 2-3 — предприятия общепита, иногда объединённые в фудкорт.
• Торговая галерея товаров повседневного спроса.

Основной особенностью рынка ТЦ Санкт-Петербурга является доминирование крупных ТЦ регионального и суперрегионального масштаба, таких как «МЕГА», «Галерея», «Лето».

Кроме того, значительное конкурентное влияние на микрорайонные ТЦ оказывают встроенно-пристроенные помещения (особенно это актуально для новых кварталов, где практически в каждом доме на 1-ом этаже располагаются подобные площади).

Поэтому микрорайонным ТЦ по объективным причинам сложно конкурировать за покупательские потоки. Как результат — проблемы с заполняемостью площадей, большая ротация арендаторов и, как следствие, не самая хорошая экономика подобных проектов.

Множество ТЦ стоят полупустыми не только несколько месяцев, но и более года. Однако специалисты утверждают, что дефицит торговых площадей всё ещё существует. В чем же дело? Площади пустуют, так как не идёт Арендатор, а Арендатор не идёт, так как нет Покупателя. Соответственно, необходимо создавать комфортные условия в небольших площадях, тогда Покупатели будут удовлетворять свои повседневные потребности в тех ТЦ, которые ближе к дому, что, естественно, удобнее. Иначе будет складываться такая ситуация, которая происходит сейчас на рынке: покупатель вынужден выезжать из своего района, преодолевать пробки, тратить по 40-50 минут и ехать в ближайший крупный ТЦ.

Но существует ряд основных проблем, с которыми сталкиваются девелоперы при создании комфортных условий в ТЦ:

• Какой формат ТЦ выбрать
• Как найти своего Арендатора
• Где в ТЦ его разместить
• Как организовать профессиональное управление, которое сводится не только к охране и клинингу, но позволяет чувствовать ситуацию изнутри. Помогает управлять взаимоотношениями с Арендаторами, ставками аренды, площадями. Помогает чувствовать и подстраиваться под различные ситуации.

Как правило, в МТЦ отсутствует системность в заполнении комплекса Арендаторами, отсутствует понимание, кто должен быть этими Арендаторами. Зачастую девелоперы пытаются посадить в свои ТЦ Арендаторов из региональных и суперрегиональных ТЦ, предполагая, что это серьёзные бренды, а значит качественные Арендаторы. Хотя требования к заполнению ТЦ существуют.

Например, ТРК «Ульянка» — проект, успешно реализованный ГК «БестЪ», расположен в рамках жилой застройки на пр. Ветеранов. С одной стороны, метро рядом нет, что предполагает невысокую проходимость, но ТЦ стоит заполненный, и есть лист ожидания. У данного ТЦ была чётко проработанная концепция, Арендаторов рассаживали по товарным группам шаг за шагом, что, конечно же, заняло определённое количество времени, но привело к достижению желаемого результата. В дальнейшем на объект была привлечена профессиональная УК.

С другой стороны ТРК «Константиновский», расположенный в рамках жилой застройки в г. Пушкин, — собственники решили заполнить ТЦ самостоятельно и быстро, рассаживали приходящих Арендаторов по принципу «лишь бы сели, и ставка повыше». Заполнили быстро, но уже через полгода Арендаторы разбежались, и ТЦ пустовал почти год, пока не была привлечена профессиональная управляющая компания. После этого была проведена реконцепция ТЦ, и менее, чем за полгода ТЦ вновь был заполнен. Такая ситуация сохраняется и по сей день.

Многие девелоперы допускают ошибку: проектируя и строя ТЦ, рассчитывают на сетевых западных Арендаторов, пренебрегая, например, таким Арендатором, как ИП. После постройки ТЦ, понимая, что сетевым Арендаторам это не интересно, остаются с пустым комплексом, да и срок окупаемости такого проекта резко увеличивается. Специфической особенностью ТЦ такого формата является то, что они имеют «своего» Арендатора. На примере ИП можно сказать, что:

• Таким Арендатором крайне сложно попадать в крупные ТЦ, а развиваться надо. Поэтому они готовы заходить в форматы микрорайонных ТЦ.
• Покупатели есть, конкурентов немного, соответственно, и выручка есть. А значит, могут платить арендную плату.
• ИП, открывая 3-4 точки, имеет возможность купить франшизу той же западной компании и развивать сеть под каким-либо брендом. Например, в 2011 году в ТРК «Ульянка» появился Арендатор ИП — гибкий и платёжеспособный. Открыв 4 точки как ИП, купил франшизу одного модного бренда и уже сейчас имеет 12 торговых точек по СПб. Теперь имеет возможность развиваться в разных форматах и уже выходит на такие ТК, как «5 Озёр», «Французкий бульвар» и т.д.

Таким образом, формат микрорайонного ТЦ интересен малому бизнесу, так как им просто не пробиться в крупные ТЦ, поэтому они более гибки к условиям вхождения в ТЦ и платёжеспособны на протяжении всего срока аренды.

Формат микрорайонного ТЦ крайне сложно организовать по объективным причинам, существует высокая конкуренция в рамках строительства крупных ТЦ. Но, по нашему мнению, данный формат может быть достаточно востребован, если его правильно организовать. Для этого необходимо:

• Выбрать нужный формат ТЦ
• Найти своего арендатора
• Организовать грамотную рассадку из Арендаторов
• Организовать профессиональное управление

По сути, микрорайонные ТЦ должны быть максимально приближены к формату «Магазин у дома», тогда жители близлежащих кварталов будут удовлетворять свои повседневные потребности в таких ТЦ. Соответственно, если сформировать покупательский поток, то это будет интересно Арендаторам, и проблем с заполнением ТЦ будет меньше.

В процессе обсуждения с комментариями выступили все участники рынка.