BestBreakfast 24. «Открытие нового делового сезона: инвестиционный климат Петербурга»

Инвестиционный климат в Петербурге эксперты характеризуют сегодня как Арктический.

К такому выводу пришли 16 сентября в Санкт-Петербурге первые лица и руководители девелоперских и финансовых компаний, собравшиеся на очередном BestBreakfast «Открытие делового сезона. Инвестиционный климат Петербурга».

Организаторы: ГК «БестЪ» и Дювернуа легал при поддержке Arendator.ru и делового аналитического издания «Эксперт Северо-Запад». Генеральный партнёр: Инвестиционный банк «БКС Ультима», официальный партнёр: Инженерно-строительная компания «КВАДРА», партнёр ГК «СтройЭксперт».

Участники обсудили факторы, которые влияют на принятие решения бизнесом инвестировать или нет в экономику нашего города, и постарались найти выход из сложившейся ситуации.

По мнению экспертов основными факторами, определяющими привлекательность инвестиционного климата являются следующие: макроэкономическая ситуация, уровень административно-бюрократических барьеров, доступность финансирования, государственные меры поддержки инвесторов, наличие инвестиционной инфраструктуры, доступность земельных ресурсов, развитость транспортной и инженерной инфраструктуры, наличие платёжеспособного спроса на товары и услуги, открытость и доступность информации для всех инвесторов, неизменность принятых «правил игры».

Согласно обзору рынка инвестиций, подготовленному «БестЪ. Коммерческая недвижимость», за исключением скачка в 2013 г., с 2011 инвестиционная активность последовательно идёт на спад. На это есть как объективные причины макроэкономического характера, так и субъективные, которые в большей степени связаны с изменением подходов администрации Санкт-Петербурга к градостроительной политике.

По официальным статистическим данным в сравнении с другими регионами России Санкт-Петербург занимает 4 место — по объёму инвестиций после Тюменской области, Москвы, Московской области и Краснодарского края; 20 место — по объёму инвестиций на душу населения; 26 — в национальном рейтинге состояния инвестиционного климата, который разработан агентством стратегических инициатив и включает 4 основных групп параметров: регуляторная среда, институты для бизнеса, инфраструктура для бизнеса и меры поддержки малого предпринимательства.

60% от всего объёма капитальных вложений в 2014 г. были связаны с инвестициями в объекты недвижимости. Недвижимость можно назвать своеобразным драйвером экономики города.

Доля банковского кредитования сегодня всего 5%. Для сравнения в 2007-2008 г. с привлечением банковских кредитов финансировались более 25% инвестиций.

Сегодня доля собственных средств бизнеса на цели инвестиций — более 50%.

Объём инвестиций на рынке недвижимости в 2014 г. специалисты компании оценивают 280 — 300 млрд.руб. или 7 — 7,2 млрд.$ (по среднему курсу 2014 года). Наибольший объём инвестиций пришёлся на реализацию девелоперских проектов в сегменте жилищного строительства.

Марк Лернер, генеральный директор «Петрополь» отметил, что основная проблема сегодня — это банковское проектное финансирование, тех, кто может выдержать условия банков практически нет. «С покупкой же земельных участков участков и подготовкой разрешительной документации сейчас проблем нет».

Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор» заметил, что в России нельзя быть не оптимистом. «Несмотря на все сложности, которые сегодня есть, компания смотрит на рынок с оптимизмом. В течение 1,5 лет мы планируем вывести на рынок новый объект на Большой морской ул. Хорошо и то, что „псевдокомпании“, которых было много сегодня уходят с рынка». Эксперт также отметил, что за последние 1,5 года арендатор очень изменился, сейчас это больше средний и крупный бизнес.

По мнению Вадима Демешенкова, заместителя генерального директора «БестЪ. Коммерческая недвижимость» самые интересные активы приобретаются кулуарно и быстро профессиональными девелоперами и инвесторами. А на открытый рынок обычно выходят не самые привлекательные. «Наиболее интересные объекты сегодня — объекты до 5000 м2, т.к. это определённый объём денег, которыми инвесторы сегодня обладают, всё что крупнее — связано обычно с кредитами и такие сделки сегодня очень редкие».

Говоря о залоговых активах банков, Ирина Воробьёва, генеральный директор «Глобэксбанк», рассказала участникам, что сейчас в продаже в основном объекты обанкротившихся в 2008-2009 предприятий. По словам эксперта, наиболее привлекательные объекты в течение 3-х лет ушли, остались более крупные объекты, которые требуют дополнительных инвестиций. «Те объекты, которые были не интересны ещё 3 года назад стали пользоваться спросом. Стала развиваться территория у порта Усть Луга».

Евгений Рязанцев, заместитель генерального директора «Фонд Имущества Санкт-Петербурга» отметил также, что Фонд регулярно работает с банками по реализации в том числе залоговых активов, но наблюдаем, что не все банки пока готовы расстаться с тем, что им не нужно. «Для тех у кого есть средства, рынок недвижимости сегодня очень привлекателен».

Говоря об инвесторах, Алексей Шаскольский, заместитель руководителя департамента оценки «Институт Проблем Предпринимательства» отметил, что портрет инвестора сегодня сильно изменился. По мнению эксперта, иностранные инвесторы ушли с большинства развивающихся рынков, в том числе и с российского, рассчитывать сегодня необходимо на собственные ресурсы.

С ним согласился Андрей Лушников, председатель совета директоров ГК «БестЪ», по его мнению, сегодня следует рассчитывать, прежде всего, на собственные средства и средства партнёров. Он также отметил, что самое неблагодарное дело — это начинать проекты, когда в экономике всё хорошо, так как есть большой риск попасть в следующий кризис, начинать проекты самое время сейчас.

Егор Носков, партнёр «Дювернуа Лигал», говоря о возможности притока российских денег из-за рубежа, обратил внимание участников на то, что благодаря непродуманной политике деофшоризации поток денег с зарубежных счетов многих бизнесменов сегодня сильно осложнён.

Алексей Юрьев, руководитель «Агрополис Северо-Запад» поделился с участниками своим опытом привлечения финансирования в проект. По словам эксперта, доступность кредитов сейчас очень низкая, поэтому пришлось искать альтернативные источники. Компания планирует пойти по пути привлечения финансирования из Китая. По словам эксперта, китайские банки готовы финансировать проекты с участием китайских компаний, поэтому было принято решение и подписан контракт с китайским подрядчиком, по которому он готов способствовать привлечению финансирование со стороны китайских банков через фондирование банка в России. В настоящее время дело остаётся за принятием положительного решения российскими банками, и в этом процессе большую роль играет политическая составляющая.

Дмитрий Вагин, заместитель председателя правления «Энергомашбанк» также поделился с участниками встречи своим взглядом на ситуацию. По словам эксперта, принцип «покупай, когда кризис — в последние кризисы не работает». «Все ждут падения стоимости активов, но его не произойдёт, так как практически всё сегодня в залоге у банков, а банки продавать с убытками не хотят. Самые привлекательные активы продаются кулуарно. Сейчас появляется много частных инвесторов, которые пока аккуратно присматриваются к предложениям, но сделок очень мало. Сегодня также отмечается начало притока денег в Россию зарубежного капитала через договора займа и третьих лиц.

Георгий Рыков, генеральный директор «БестЪ. Коммерческая недвижимость» отметил, что сегодняшняя ситуация не нова, и как обычно в такой момент важны мобилизация ресурсов и оптимизация процессов. «В любое время для успешной реализации проекта особенно важно продумать, где брать деньги и осознать, что проектами должны заниматься профессиональные девелоперы».

По словам Кирилла Вязовского, генерального директора Sun Development кризис имеет оздоровительный эффект. «Борьба с издержками, регулирование себестоимости — актуальные сегодня вопросы. Тех, кто сейчас перестроится и научится жить с европейской рентабельностью, ждёт хорошее будущее». По мнению эксперта, «для малого и среднего бизнеса сегодня хорошее время для выхода на рынок девелопмента — можно найти предложения с хорошей локацией, ценой и инженерной подготовкой».

Участники были единодушны в определении основных причин снижения инвестиционной активности в Санкт-Петербурге — это недостаток финансирования, снижение потребительского спроса и в целом экономическая ситуация в стране. Однако с оптимизмом отметили, как и в предыдущие кризисы для девелоперских и инвестиционных компаний с продуманной стратегией сегодня хорошее время для развития бизнеса.