BestBreakfast 23. «Девелоперы, власти и градозащитники: новые вызовы и возможности для компромисса»

02 июля, 2015 02:30

1 июля состоялся BestBreakfast «Девелоперы, власти и градозащитники: новые вызовы и возможность компромисса».

Организаторы: ГК «БестЪ» и Duvernoix Legal при поддержке делового аналитического издания «Эксперт Северо-Запад» и Arendator.ru.

Ни в одном городе России так не регламентировано законодательство в области строительства и реконструкции исторического центра, как в Петербурге. С целью контроля за соблюдением законов создано несколько советов и общественных движений. Практически ни один из существующих сегодня в центре Санкт-Петербурга проектов не остаётся без внимания градозащитников, некоторые из них девелоперам в итоге приходится скорректировать, от других совсем отказаться. В то же время городу необходимы инвесторы, которые преобразуют городскую среду и делают её комфортнее.

Возможно ли достичь баланса интересов между градозащитниками, пытающимися сохранить историко-культурное наследие северной столицы и бизнесом, готовым инвестировать в восстановление зданий с учётом коммерческой выгоды, что представляет из себя градозащитное движение в Петербурге сегодня, возможно ли цивилизованное решение острых градостроительных споров в рамках правового поля, и в чём может выражаться ответственность градозащитников и властей за прекращение проектов после получения ими разрешительной документации — эти и многие другие вопросы активно обсуждали участники мероприятия.

Модерировали BestBreakfast: Роман Романюк, главный редактор делового аналитического издания «Эксперт Северо-Запад» и Олег Паченков, программный директор Института урбанистики «Среда».

Роман Романюк, главный редактор делового аналитического издания «Эксперт Северо-Запад», обозначил актуальность выбранной темы отсутствием правильной, единой технологии решения давно назревшей проблемы. «Важно, чтобы проблема решалась системно, ложилась в плоскость законодательства. Необходимо, чтобы были определены правила игры».

По оценке Олега Паченкова, программного директора Института урбанистики «Среда», наш город проходит те же самые процессы, которые большинство городов мира уже прошли или проходят сейчас. По опыту зарубежных стран, открытый, публичный разговор между всеми участниками — важный элемент решения проблемы, утверждает эксперт.

Участники дискуссии были единодушны во мнении, что одна из ключевых проблем — хаотичность происходящего, отсутствие единого механизма, который позволял бы предсказывать возможность влияния на проект со стороны градозащитников и регламентировал, на каком этапе это допустимо.

По мнению Владимира Свиридова, заместителя начальника Управления застройки города — начальника отдела развития административных районов Санкт-Петербурга Комитета по градостроительству и архитектуре, важно ещё на начальной стадии, идеи застройки определённого участка в исторической части города познакомить общественность с этими планами, получить обратную связь от всех заинтересованных сторон.

По мнению Дмитрия Киселёва, акционера компании «Охта Груп», если требуется участие градозащитников в согласовании проекта, то идеальный момент для девелопера — момент эскиза, когда затраты ещё минимальны. «Важно, чтобы после прохождения определённого количества инстанций инвестор был уверен, что ничего уже не произойдёт. Важно, чтобы был исчерпывающий перечень действий, с разумными затратами, которые нужно совершить инвестору. А после прохождения всех этапов должна быть уверенность в том, что договорённости не будут пересмотрены».

Маргарита Штиглиц, доктор архитектуры, профессор напомнила участникам, что появление градозащитных сообществ — это реакция общественности на строительный бум 90-х. «Важно отметить, что среди градозащитников — много экспертов и важно их подключать на начальных этапах, включать в рабочие группы», подчеркнула эксперт.

По словам Михаила Мамошина, руководителя «Архитектурная мастерская Мамошина», на сегодняшний день градостроительное движение является новой категорией, к которой привыкает общество. «Градозащитное движение стало формироваться с конца прошлого столетия, и мы оказались к нему не совсем готовы. Важный вопрос в рамках обсуждения: если комитеты являются лигитимными представителями власти, бизнес — легитимный представитель самого себя, то на сколько легитимны градозащитные сообщества, говорящие от имени всего общества».

По мнению Елены Смотровой, акционера Tellus Group, градозащитники, как правило, приходят на этапе, когда уже началась реализация проекта, после получения всех необходимых согласований девелопером.

если бы город разработал чёткий регламент участия представителей градозащитного движения в процессе согласования инвестпроекта, то все бы всегда им пользовались. Сейчас же многие проекты встали, проекты в центре города становятся никому не интересны«.

Олег Паченков с ней согласился, подчеркнув, что градозащитники сегодня — значимая сила, которая влияет на ход проекта, но практически нет механизмов, которые позволяют встроить это разрозненное градозащитное движение в процесс принятия решений на начальном этапе согласования проектов.

Евгений Шерстов, старший юрист Duvernoix Legal, констатирует, единого регламента, действительно, не существует, деятельность градозащитных организаций строится на базе ряда нормативных актов, общих законов. Он согласился с участниками, что всем было бы проще работать, если будет понятно на каком этапе какие согласования нужны, где могут подключаться те или иные организации. «Ещё одна проблема заключается в том, что объём допустимого изменения объектов нигде не оговорён. Если бы данные вопросы можно было решить ещё до передачи объекта инвестору, это позволило бы легче найти инвестора». В заключении эксперт подчеркнул, что если у девелопера есть все необходимые разрешения на строительство, то вмешательство со стороны становится неправомерным, а это уже предмет судебного рассмотрения.

Игорь Гущев, партнёр Duvernoix Legal, резюмировал, что важно составить список объектов и регламент по их возможному изменению, регламент по этапам, на которых могут вмешиваться градозащитники.

По мнению Юрия Земцова, руководителя «Архитектурное бюро „Земцов, Кондиайн и партнёры“, у нас есть органы, которые просто должны выполнять свои обязанности в рамках своего функционала и этого будет достаточно. Эксперт отмечает, что часто в градозащитном движении существует чисто пиарское, сиюминутное отношение к проектам.

По словам Евгения Герасимова, руководителя „Евгений Герасимов и партнёры“, градозащитники сейчас — это разношёрстная публика, это и защитники чьих-то конкретных интересов, и те, кто „болеет“ за красоту города, так как он её понимает. „Но вторые — это, скорее, исключение. Мы с градозащитниками сталкивались на разных объектах. Они процветают, т.к. власть не выполняет своих обязательств. Важно разумное производство закона, его выполнение“.

Мария Элькина к.и.н., архитектурный критик, отмечает, что в сми сегодня действует презумпция — градозащитник всегда прав. Однако, по наблюдениям эксперта, средний петербуржец настроен гораздо мягче, в СМИ, с другой стороны, профессиональное сообщество не вызывает доверия. Кроме того, к властям, которые не выполняют договорённости, также снижается доверие».

По мнению эксперта, начать нужно с того, что сохранение наследия — это проблема, которая требует компромисса. Она также добавила, что опираясь на международный опыт, если ввести минимальную юридическую ответственность градозащитников за ошибки, связанные с вмешательством в проекты, это позволит снизить накал.

Сергей Цыцин, Главный архитектор «Архитектурная Мастерская Цыцина» отметил радикализацию нормативной базы. «Сегодня пространство для манёвра очень сужено: техтребования, санитарные требования и т.п. — если всё сложить, то мы практически ничего не можем сделать со зданиями в центре. На это накладывается ещё возможный конфликт с градозащитными движениями, непоследовательностью решений исполнительной власти. Всё это представляет серьёзную проблему для существования исторического центра».

В продолжение разговора о структуре и специфике градозащитного движения, Алексей Шаскольский, заместитель генерального директора Институт Проблем предпринимательства отметил, что наш город маленький и невозможна полная отстранённость принятия решений. По мнению эксперта, важно учиться культуре диалога. «Власть, инвесторы, градозащитники — все эти элементы важны для города. Важна институализация этих отношений, качественный диалог».

Вячеслав Семененко, руководитель КБ ВиПС , подчеркнул, что уровень экспертности у градозащитников вполне высокий. Но городу сегодня, по мнению эксперта, не хватает ни градостроительной политики, ни политики по охране памятников. «Пакетные предложения инвесторам, разработка регламента на каждый квартал и просчёт экономики этих проектов», — только некоторые из возможных путей решения сложившейся сложной ситуации вокруг исторического центра Петербурга.

Борис Вишневский, депутат ЗакСобрания Санкт-Петербурга, обобщил предыдущие высказывания коллег в своём выступлении. «Я представляю и законодательное собрание, и сообщество градозащитников. Требовать справки о легитимности, вызывать полицию и обязать градозащитников оплачивать через суд вмешательство в проекты — не получится. Гражданин не может быть наказан за поведение в рамках закона».

Эксперт согласился с предыдущими выступающими в том, что ещё на этапе подготовки проектов особенно в историческом центре, до получения разрешительной документации важно вступать в диалог с градозащитными движениями. «Если готовится проект особенно в исторической части города, начните с обнародования ваших планов до согласования, а не после». К девелоперам, по словам эксперта, у него нет вопросов, вопросы к исполнительной власти, которая выдаёт разрешения на спорные проекты.

Игорь Водопьянов, управляющий партнёр «Теорема», подчеркнул, что бизнес готов к диалогу и согласованиям, но важно обозначить и ограничить список тех людей и организаций, с которыми нужно согласовывать. Однако в таких условиях, по мнению эксперта, никто уже не хочет инвестировать.

По мнению Александра Ольховского, вице-президента «Банк ВТБ», без нахождения компромисса сегодня движение вперёд невозможно. Эксперт предложил возможную и приемлемую схему участия градозащитников в процессе согласования проектов. «Есть определённая последовательность действий при реализации проектов в историческом центре города: 1-ая историко культурная экспертиза, определяющая предмет охраны; разработка эскиза; 2-ая историко-культурная экспертиза, которая смотрит на соответствие проекта — и это как раз тот момент, когда проект должен быть вынесен на обсуждение градозащитного сообщества и Совета по культурному наследию. После этого этапа, все вмешательства и оспаривания — должны быть признаны нелегитимными». По оценкам эксперта, ситуация инвестирования в исторический центр сегодня маловероятна, даже не по причине доходности, а по причине неуправляемых рисков, которые принимает на себя на этой первой стадии девелопер.

«Возможное решение сложившейся ситуации — предложить властям за счёт бюджета осуществить действия по снятию рисков на начальной стадии. Вынести по каждому объекту и пространству те решения, которые должны пройти Совет, затем после прохождения совета предложить конкретный инвестиционный проект. Риски для инвестора будут снижены и уберут дискуссию, которая ведётся в неконструктивном поле».

Андрей Лушников, председатель Совета директоров ГК «БестЪ», также предложил вариант решения сложившейся ситуации, при котором если в процессе реализации проекта появляются новые вводные со стороны властей или градозащитников, которые влекут за собой существенные и не приемлемые для инвестора изменения в проекте, городу необходимо учесть эти нововведения и выставить объект на торги (например, РАД), а деньги отдать инвестору, который участвовал в его реализации до появления новых обременений.

Ольга Смирнова, генеральный директор ЗАО «Оранж-Девелопмент», отметила, что диалог очень важен, в этом диалоге участвуют несколько субъектов, каждый со своими задачами и целями, бизнес принимает миссию градозащитного движения, и как граждане этой страны мы стремимся сохранить её наследие и памятники. Но эксперт отмечает, что в этом диалоге, к сожалению, отсутствует легитимность, сбалансированность учёта интересов города, власти и бизнеса, поэтому в вопросе, возможен ли компромисс между девелоперами и градозащитниками пока «да» отвечать преждевременно.

По мнению Красимира Врански, координатора движения «Красивый Петербург», нам как жителям Петербурга, гражданам России сегодня особенно важно взять на себя ответственность за сохранение исторического центра. Позиция и миссия градозащитников, по его мнению, сохранить и сделать что-то лучше.

Евгений Бондарчук, председатель межведомственной рабочей группы по вопросам развития общественных пространств Петербурга, отметил, что когда мы говорим о городе, под городом понимается сообщество людей, и градозащитники должны поддерживать именно интересы городского сообщества. «Единственный выход в сложившейся ситуации — наладить конструктивный диалог исполнительной власти и городского сообщества. Нам необходимо общественное согласие и новая градостроительная политика, в основе которой должны лежать интересы городского сообщества».

По мнению Георгия Рыкова, генерального директора «БестЪ. коммерческая недвижимость», если в нашем городе и дальше будет такая инвестиционная политика, то скоро не останется и тех немногочисленных инвесторов, которые ещё готовы вкладывать деньги в реконструкцию и развитие исторической части Петербурга. По мнению эксперта, очень важно вести конструктивный диалог и находить компромиссы.

Участники мероприятия были единогласны в том, что для сохранения и эффективного развития исторического центра Санкт-Петербурга необходимо снять складывающуюся напряжённость и конфронтацию, найти взвешенное и консолидированное решение застоявшихся проблем, выстроить новую систему корректировки стратегии развития центра, которая впишется в стратегию 2030, разработать регламенты и понятные схемы участия градозащитных сообществ в реализации инвестиционных проектов в городе. Всего этого, по мнению участников, возможно достичь только через диалог властей, градозащитников и бизнеса.